El negocio del alquiler turístico en España parece estar experimentando un cambio significativo, con informes del Banco de España y Fotocasa indicando una salida de decenas de miles de viviendas del mercado. Ambas organizaciones coinciden en que el sector ha perdido atractivo y rentabilidad, con menos inversores interesados y un aumento de propietarios que buscan vender sus propiedades. Este fenómeno se atribuye a una combinación de factores económicos y cambios regulatorios.
El modelo de negocio del alquiler turístico ha evolucionado, o al menos eso sugieren informes recientes del Banco de España y Fotocasa, dos entidades con un profundo conocimiento del sector inmobiliario. El Banco de España, en su informe anual de 2025, señala la retirada de decenas de miles de viviendas del mercado de alquiler vacacional. Por su parte, Fotocasa describe un 'pinchazo' en el negocio, caracterizado por una 'fuga de propietarios'. La cuestión principal es comprender las causas de esta transformación.
Aunque es prematuro hablar de un cambio de ciclo definitivo, los datos más recientes de Fotocasa Research y el Banco de España (BE) indican una modificación en el mercado de alquiler vacacional en el país. A pesar del continuo auge del turismo, con España proyectando alcanzar los 100 millones de visitantes extranjeros este año, el mercado emite señales de que arrendar una propiedad en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo o Holidu ya no ofrece la misma rentabilidad que hace un par de años. Se observa una disminución en el interés por adquirir inmuebles destinados al alquiler turístico y un incremento en el número de propietarios que deciden vender sus viviendas para salir de este mercado.
Las cifras revelan un movimiento, aunque todavía incipiente, en el sector. El porcentaje de compradores que buscan propiedades para alquiler vacacional ha disminuido progresivamente. En 2024, representaba el 3,4%; en 2025, se redujo al 3%; y en el primer semestre del año actual, se sitúa en el 2,8%. La plataforma comenta que, aunque esta modalidad sigue constituyendo el 3% de las operaciones de compra vinculadas a segundas residencias o inversiones, la tendencia muestra una pérdida de 'atractivo' para este modelo.
Este no es el único indicador. El mercado también muestra debilidad en el lado de los vendedores. Fotocasa Research ha identificado un aumento de propietarios dedicados al alquiler turístico que buscan vender sus viviendas. Esto implica que no solo hay menos interés en ingresar al mercado de alquiler vacacional, sino que también más personas ya establecidas en él desean retirarse. Esta tendencia, aunque sutil, es significativa. En 2024, el 1,8% de los propietarios que acudieron a inmobiliarias para vender sus viviendas las destinaban al alquiler vacacional. En 2025, el porcentaje fue similar (1,6%), pero este año ha ascendido al 3,1%. Desde Fotocasa, explican que esto 'supone prácticamente duplicar el peso registrado dos años antes y evidencia que cada vez más propietarios optan por abandonar el segmento del alquiler turístico'.
El Banco de España, en su informe anual más reciente, confirma la desinflación del alquiler vacacional. Sus técnicos documentaron un crecimiento en el número de pisos turísticos entre 2021 y 2024, alcanzando un total de 400.000 viviendas en este último año. Sin embargo, en 2025, el promedio se redujo a 355.000 viviendas. Los datos más recientes del INE indican que en mayo se anunciaban 341.001 viviendas turísticas en plataformas en línea en España, una cifra inferior a las 381.837 registradas el año anterior. Esto representa una disminución de entre 40.000 y 50.000 viviendas en el mercado. En algunas regiones, miles de propiedades han sido retiradas en los últimos años, e incluso más de 10.000 en el caso de Alicante.
Según María Matos, portavoz de Fotocasa, la razón es clara. La pérdida de atractivo del alquiler vacacional se debe principalmente a tres factores. Primero, los inversores están 'reorientando' sus estrategias hacia 'alternativas estables'. Segundo, la rentabilidad del alquiler vacacional ha disminuido en comparación con años anteriores. Y tercero, y no menos importante, los cambios normativos. Matos comenta que 'responde a un contexto de mayor incertidumbre regulatoria en el que la normativa ha ido modificándose a lo largo del año'. En efecto, tanto el Gobierno central como diversas administraciones regionales y municipales han implementado medidas para evitar el trasvase de viviendas del alquiler residencial al vacacional y, consecuentemente, mitigar el aumento de los precios de los alquileres.
El propio Banco de España reconoce que las 'limitaciones regulatorias' al alquiler vacacional han afectado el mercado, al igual que el trasvase de viviendas al mercado de alquiler de temporada. Numerosos ayuntamientos y comunidades autónomas han aplicado moratorias en la concesión de nuevas licencias de alquiler turístico o han endurecido sus normativas en los últimos años. El Gobierno implementó un registro único de arrendamiento de corta duración el año pasado, aunque esta medida fue revocada por el Tribunal Supremo hace unos meses. Otro cambio normativo relevante, vigente desde abril de 2025, fortalece la capacidad de las comunidades de vecinos para decidir si se permiten viviendas de uso turístico en sus edificios.
La disminución de la presencia de pisos turísticos en el mercado no implica una reducción automática en el precio del alquiler residencial. El Banco Central recuerda que, en general, su impacto en el mercado español es limitado. Según sus estimaciones, las viviendas vacacionales representan el 1,5% del parque total de viviendas. No obstante, este porcentaje esconde matices. En el mercado de alquiler, su peso relativo asciende al 10%, y en regiones específicas con alta demanda turística, esta proporción se dispara. En el área urbana de Málaga, representa el 28,9% del mercado de alquiler; en Las Palmas de Gran Canaria, el 12,9%; y en Sevilla, el 12,1%. Existen barrios concretos donde el alquiler vacacional puede constituir más del 20% de la oferta total, e incluso casi el 45% en zonas turísticas céntricas de Sevilla o Málaga.
