La vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones en España, con precios que alcanzan máximos históricos tanto en compraventa como en alquiler. Expertos de Fotocasa prevén una moderación en el ritmo de crecimiento de los precios, pero no una bajada significativa, debido al desequilibrio persistente entre oferta y demanda. Además, se identifica una crisis de asequibilidad que está expulsando a inquilinos y compradores del mercado en las grandes urbes.
Sin importar la época, la vivienda es una preocupación constante para los españoles, según los estudios del CIS. La dificultad para encontrar una casa se posiciona como uno de los temas que más inquietan a la población, superando incluso la economía y el empleo. Fotocasa, una plataforma clave en el análisis inmobiliario en España, anticipa cambios significativos en los mercados de compraventa y alquiler.
El mercado inmobiliario español se encuentra en una situación particular: mientras los precios de la vivienda continúan en ascenso (un 17,2% interanual para la segunda mano y un 9,7% para la nueva), las operaciones de compraventa y la firma de nuevas hipotecas han registrado descensos durante varios meses. La incógnita principal es cuánto tiempo más seguirán subiendo los precios y si se puede esperar una caída o, al menos, una desaceleración en el corto o medio plazo.
María Matos, portavoz de Fotocasa y directora de su área de estudios, tiene una respuesta clara: la subida acumulada de precios en los últimos años y el encarecimiento del crédito tras el alza de tipos de junio impactarán pronto en el mercado, suavizando el incremento del metro cuadrado. «Estamos en un punto de inflexión donde los precios han alcanzado su máximo histórico, superando los registros de hace 20 años. Los ciudadanos se enfrentan a precios nunca vistos», comenta. Añade que, con la subida de los tipos de interés, se espera un encarecimiento de las hipotecas, lo que debería moderar el ritmo de crecimiento.
Matos observa varias señales importantes. Primero, la creciente dificultad de los ciudadanos para afrontar el encarecimiento de la vivienda. Segundo, un «cambio de ciclo hipotecario» tras la revisión de tipos del Banco Central Europeo. «Estamos viendo cómo la capacidad de acceso de una parte significativa de la demanda, alrededor del 75%, se tensiona al límite, y cómo en muchas zonas el esfuerzo económico está en las cotas más altas de la historia».
Esto no implica una retracción de precios. Matos aclara que lo previsible es una moderación del ritmo de incremento, pero no porcentajes negativos. «Veremos cómo este ritmo de encarecimiento del 20%, 18%, 16%... empieza a moderarse, que el ritmo de crecimiento tenderá a la normalización; pero no veremos bajadas porque todavía tenemos un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda que sigue impulsando los precios al alza». Este es uno de los factores clave del mercado.
Desde hace tiempo, en España se forman hogares a una velocidad mucho mayor de la que se construyen viviendas, lo que añade presión al mercado. Como referencia, en 2025 se registraron 95.000 nuevas casas en el Ministerio de Vivienda, cifra muy inferior a los 240.000 hogares creados, según el INE. El Banco de España (BE) estima un déficit acumulado de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, lo que evidencia la enorme brecha que se necesita cubrir para satisfacer el crecimiento demográfico.
Aunque estas cifras son contundentes, los analistas de Fotocasa las consideran insuficientes. Matos precisa que, al considerar las necesidades tanto del mercado de alquiler como el de compraventa, esta estimación se elevaría a casi dos millones de propiedades. «Nuestros datos indican que serían necesarias más de 1,8 millones de viviendas para suplir el déficit que tenemos en España», aclara, señalando que solo Madrid y Cataluña necesitarían 200.000 propiedades para equilibrar oferta y demanda y estabilizar los precios.
«El problema es que cada año se crean muchos más hogares de los que somos capaces de construir». Matos reconoce la existencia de señales esperanzadoras, como el aumento de visados de obra nueva, pero también advierte sobre obstáculos futuros. «Seguimos encontrando barreras muy importantes: la falta de suelo finalista, una burocracia urbanística excesiva y un incremento de los costes de construcción del 25%», comenta. «Promotores y constructores tienen muchísimas dificultades para desarrollar esos edificios. Hay ciudades de España donde tardan más en conceder una licencia que en construir el propio edificio».
Además, la experta destaca un factor igual o incluso más preocupante: la escasez de personal. «Estábamos alcanzando una producción de unas 100.000 viviendas anuales con todos los problemas para encontrar suelo, financiarlo, comprarlo y desarrollarlo. Ahora se suma un nuevo obstáculo: España necesitaría incorporar 700.000 nuevos trabajadores a la construcción para responder a las necesidades de vivienda e infraestructuras previstas para los próximos años».
«Sin albañiles, encofradores, ferrallistas, electricistas, sin jefes de obra es imposible aumentar el ritmo de producción. Ahora que se ha diagnosticado, que sabemos por qué no se produce vivienda... Si no resolvemos este déficit de mano de obra es imposible aumentar la oferta y aliviar la tensión sobre los precios».
La portavoz de Fotocasa no solo anticipa cambios en el mercado de compraventa, sino también en el del alquiler residencial, que en los últimos meses ha mostrado signos de moderación en la subida de precios. Por ejemplo, algunas plataformas inmobiliarias estiman que el alza interanual de alquileres en junio fue del 4,2%, mientras que en junio de 2025 fue del 8,9% y el año anterior del 13,5%.
Aunque los cambios deben analizarse a largo plazo, Matos adelanta que sus datos sugieren un descenso del 1,6% en las rentas a nivel nacional. «Tenemos un punto de inflexión en el mercado. Vemos cómo el precio ha alcanzado el límite de la capacidad de pago de los inquilinos. Es algo que esperábamos porque en los últimos seis meses veíamos cómo subía cada vez menos». «Se confirma esa moderación que comienza precisamente en las zonas donde el esfuerzo económico exigido a los hogares era más extremo, donde los inquilinos ya no podían seguir haciendo frente a estos precios», reflexiona Matos.
El motivo de este giro, en su opinión, no se debe tanto a una corrección en los desequilibrios del mercado, un aumento de la oferta o una mayor accesibilidad, sino a un agotamiento de los arrendatarios. «Quienes están pagando el pato, por así decirlo, son los inquilinos. Este equilibrio en los precios o bajada se debe a que los ciudadanos ya no pueden seguir haciendo frente a un precio tan alto». Si el cambio se confirma, será, reconoce la experta, por cómo el encarecimiento restringe la demanda. «Se está viendo cómo estos inquilinos están siendo expulsados del mercado, literalmente. Están decidiendo retrasar la emancipación y siendo expulsados de las grandes urbes, hacia zonas más periféricas», explica Matos, quien también observa un trasvase de demanda hacia el alquiler compartido.
