El Gobierno español ha impulsado nuevos decretos relacionados con la vivienda, tras el fracaso de intentos previos que provocaron el adelanto electoral. Entre las medidas más destacadas se incluye la ampliación del plazo de preaviso para que los propietarios notifiquen a sus inquilinos la no renovación de un contrato de alquiler, pasando de cuatro a seis meses. Estos cambios buscan ofrecer mayor estabilidad a los arrendatarios y se enmarcan en un paquete de "medidas urgentes" para el mercado residencial.
La crisis residencial ha captado la atención política en España, superando a otros temas como la corrupción o el desempleo. El desalojo de Maricarmen y las protestas en Madrid forzaron al Gobierno a presentar dos decretos urgentes sobre vivienda en octubre. Al no obtener el respaldo del Congreso, esto llevó al presidente Pedro Sánchez a convocar elecciones anticipadas para el 29 de noviembre.
A pesar de este revés, el Ejecutivo no cesó en su empeño y aprobó, semanas después, dos nuevos decretos similares, ya publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE), buscando aprovechar el final de la legislatura. Una medida crucial para los inquilinos es la extensión del plazo de aviso que los propietarios deben dar para no renovar un contrato de alquiler.
El Gobierno busca implementar una serie de "medidas urgentes" que, si se aprueban, implicarán modificaciones significativas en el mercado residencial español. El primer intento, con dos decretos rápidos, fracasó en el Congreso el 2 de octubre, al no contar con el apoyo de Junts, que se sumó a los votos en contra de PP y Vox, haciendo inviable su convalidación.
Días después, el 6 de octubre, el Consejo de Ministros aprobó dos nuevos decretos-ley con "medidas urgentes" también centradas en la vivienda. La diferencia clave entre ambos intentos radica en el adelanto electoral convocado por Pedro Sánchez, que conllevó la disolución de las Cortes Generales. Esto implica que los nuevos decretos deberán ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso, un órgano donde el apoyo de Junts ya no es indispensable.
Al igual que en su intento fallido de principios de octubre, el Gobierno ha estructurado sus propuestas en dos decretos, ambos publicados en el BOE el 7 de octubre. El primero, según Moncloa, persigue "garantizar la función social de la vivienda" a través de medidas para "reforzar" su accesibilidad y "limitar las prácticas especulativas". El segundo se enfoca en el mercado del alquiler, buscando "garantizar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual", una demanda principal de los manifestantes en la Puerta del Sol.
Esto se lograría principalmente con tres medidas. La primera es una prórroga indefinida de los alquileres. Una vez cumplidos los cinco años del contrato (o siete si el arrendador es una sociedad o empresa), este "se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad" de no hacerlo. Si el propietario decide no prorrogar, deberá indemnizar al inquilino.
Según Moncloa, "el arrendador que comunique su voluntad de no prorrogar el contrato deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de 12 mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada". El decreto especifica cómo se calculará esta indemnización y también contempla excepciones, como cuando el propietario necesita la vivienda para un familiar, en cuyo caso no se aplicará la indemnización.
La tercera medida ha generado gran interés. Para asegurar la "estabilidad" de las familias que viven de alquiler, el Gobierno busca que los inquilinos tengan más tiempo para buscar una nueva vivienda si su contrato no se renueva. Esto se logra ampliando el plazo mínimo de preaviso que los propietarios deben dar. Hasta ahora, este período era de cuatro meses. Si el nuevo real decreto-ley se aprueba, el plazo será de seis meses.
Esta ampliación solo aplica a los propietarios. Los inquilinos mantienen la obligación de avisar con dos meses de antelación si no desean renovar el contrato. La norma, recogida en el BOE, establece: "Llegado el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas […], el contrato se prorrogará por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo". Se añade que "el plazo de preaviso del arrendador se eleva de cuatro a seis meses, lo que permite al arrendatario planificar con antelación suficiente su cambio de vivienda. El del arrendatario se mantiene en dos. La continuidad del contrato pasa a ser la regla y su extinción, una decisión expresa del arrendador que ha de adoptarse en momentos determinados y antelación bastante".
La aplicación de esta normativa es clave. Los dos decretos iniciales que fracasaron en el Congreso a principios de octubre, y que precipitaron el adelanto electoral, tenían diferentes probabilidades de éxito. Aunque Junts finalmente rechazó ambos, el primero generaba más consenso. Una situación similar se presenta ahora.
El primer decreto aprobado por el Consejo de Ministros el día 6, que busca "garantizar la función social de la vivienda", ya está en vigor. Sin embargo, con el segundo, las circunstancias son diferentes. La normativa centrada en el mercado del alquiler también se ha publicado en el BOE, pero se especifica que no entrará en vigor hasta el domingo 15 de noviembre, poco después del inicio oficial de la campaña electoral.
No hay garantía de que esto ocurra. Al igual que el primer decreto, este deberá pasar por la Diputación Permanente del Congreso. Una vez allí, el panorama para ambas propuestas será distinto. Aunque el apoyo de Junts ya no es fundamental, el Gobierno necesita reunir suficientes apoyos para que sus decretos avancen. Todo indica que el PNV respaldará la primera norma en la Diputación Permanente, pero la segunda enfrentará mayores dificultades.
La formación vasca ya ha indicado que no apoyará la segunda norma, la que contempla la prórroga indefinida de los alquileres, replicando su postura en la Cámara Baja. Si se confirma su voto en contra, el Gobierno no tendrá los números para validar el segundo decreto. Este es un detalle importante que complica la implementación real de la norma, especialmente considerando que, en teoría, los decretos se votarán alrededor del 12 de noviembre, casi al límite del plazo que la Diputación Permanente tiene para darles luz verde.
