El notable incremento de turistas extranjeros que llegan a España por vía aérea está generando una preocupación creciente sobre su impacto en el mercado inmobiliario. Un reciente informe revela una conexión directa entre el crecimiento del turismo aéreo y el encarecimiento de los alquileres, proyectando subidas significativas en los próximos años. Este fenómeno, que afecta principalmente a los hogares de bajos ingresos, también desvía inversiones de sectores productivos y no siempre se traduce en mejores condiciones laborales.
De los 96,8 millones de turistas extranjeros que España recibió el año pasado, 80,5 millones, lo que representa algo más del 83%, llegaron a través de aeropuertos. El avión no solo es la principal vía de entrada para los visitantes foráneos, superando ampliamente a la carretera o los puertos, sino que también muestra una clara tendencia de crecimiento. Esto ha llevado a varias terminales a considerar su ampliación para aumentar la capacidad y evitar el colapso ante el auge turístico.
Con este panorama, se ha planteado una pregunta clave: ¿Qué impacto tiene esta afluencia masiva de visitantes que llegan por aire en el mercado inmobiliario español?
¿Turistas e inmobiliarias? La influencia del turismo en el mercado residencial, al fomentar la conversión de viviendas a alquiler vacacional y aumentar los precios, no es un tema nuevo. Diversos estudios han analizado a fondo este fenómeno.
Sin embargo, un informe reciente de New Economics Foundation (NEF), encargado por Transport & Environment (T&E), organización a la que pertenece Ecologistas en Acción, ha examinado cómo el incremento del 'turismo aéreo' está afectando los alquileres de viviendas y si se puede prever un aumento de precios a corto plazo.
¿Y qué han averiguado? Han encontrado una conexión directa, que resulta desfavorable para los inquilinos. Tras analizar los efectos del turismo aéreo en los mercados inmobiliarios de las 12 principales economías de Europa y calcular la evolución de los precios a medio plazo (para el período 2019-2031), los técnicos de NEF concluyen que el aumento de visitantes que llegan a Europa por vía aérea impactará negativamente en el presupuesto de los inquilinos.
NEF señala: "Mostramos una transferencia de riqueza por la que los propietarios se benefician a costa de los inquilinos, ya que se prevé que los alquileres anuales en algunas de las mayores economías turísticas de Europa aumenten más de 150 euros al año durante los próximos cinco años". Además, advierte que "Estos aumentos, que representan subidas promedios nacionales, se concentrarán en los principales destinos turísticos y afectarán principalmente a los hogares de bajos ingresos".
¿Puede irse más allá? Sí. Esa es la perspectiva general. El informe encargado por T&E revela otros datos igualmente interesantes. Por ejemplo, si nos enfocamos en las principales economías europeas dependientes del turismo, el impacto hasta 2031 será mayor: en Grecia, el encarecimiento anual de los alquileres ascenderá a 163 €, en Portugal a 193 €, en España a 217 € y en Irlanda (la más afectada) a 251 €.
En el caso específico de España, NEF estima que habrá un "aumento extra del 1,6%" anual durante el próximo lustro, entre 2026 y 2031. En cuanto a los alquileres, la subida promedio es de 217 euros. Respecto al precio promedio de la vivienda, el estudio indica un incremento de 3.500 euros.
"En conjunto, esto supondría un aumento anual agregado de la carga de alquiler de 648 millones de euros para las personas arrendadoras ubicadas en España. En el mismo período, el incremento de llegadas turísticas por vía aérea se proyecta en el 11,8%", explica el informe. Una consideración importante es que estas cifras son promedios nacionales, lo que implica que el fenómeno podría agravarse en las regiones con mayor afluencia turística.
¿Más subidas en las islas? Las cifras de T&E invitan a la reflexión. Tras recordar que existen en Europa focos con "reacciones locales" contra la turistificación, como Baleares, Canarias, Creta o Madeira, T&E señala que estas áreas son también las más expuestas a la llegada de viajeros aéreos.
En estos centros turísticos, advierte el informe, "el turismo puede reducir la oferta de vivienda residencial al desplazarla hacia el alquiler turístico, orientar nuevas promociones a visitantes o compradores no residentes y dificultar que los hogares locales puedan mudarse o acceder a una primera vivienda".
Bosco Serrano, de T&E España, reivindica: "No podemos separar las protestas contra el turismo que se producen en la calle del aumento de vuelos sobre nuestras cabezas. Intentar gestionar la masificación turística al tiempo que se amplían los aeropuertos de Dublín, Barcelona o Lisboa, es una batalla perdida".
Como referencia, en Baleares se registran 9,2 llegadas de turistas extranjeros por residente, el octavo valor más alto entre las regiones europeas. En Canarias son 4,9 y en Cataluña 2,0. La media del conjunto de la UE es de apenas 0,9.
¿Cuáles son las causas? Para T&E, la clave reside en el "crecimiento descontrolado del turismo", impulsado por el aumento de la oferta, la inversión en nuevas infraestructuras y, en general, el repunte del tráfico aeroportuario. Esto no es una sorpresa, ya que en 2025 Aena registró un dato récord de pasajeros.
Es importante considerar, en cualquier caso, que el flujo de visitantes que mueven los aeropuertos quizás "exacerbe" la crisis del alquiler (algo esperable si se tiene en cuenta que a España llegan muchos turistas del norte de Europa con mayor poder adquisitivo), pero la realidad es que existen otros factores que influyen en la evolución del precio de la vivienda. Y no todos dependen del turismo.
¿Qué más entra en juego? El desequilibrio entre oferta y demanda, el hecho de que se construya nueva vivienda a mucha menos velocidad de la que se crean nuevos hogares, el encarecimiento de materiales, la concentración de la demanda en ciertos puntos o el atractivo que han ganado los pisos como activo de inversión, también explican la subida de los alquileres. Ninguno de estos factores depende del turismo. De hecho, hay quienes ya perciben señales de un "pinchazo" en el alquiler vacacional, con una pérdida de interés por parte de los inversores.
¿Solo afecta a la vivienda? No. El informe analiza el impacto del turismo en otros ámbitos, como el laboral o la inversión empresarial. Respecto al primer punto, T&E advierte que la llegada de más visitantes en avión no siempre se traduce en mejores salarios para los trabajadores del sector.
La organización advierte: "El empleo turístico no equivale necesariamente a una mejora del bienestar. En 2023 la hostelería representó el 10% de todas las horas trabajadas en España, pero solo el 5% del valor añadido bruto nacional".
Que los alquileres turísticos aumenten también puede llevar a los inversores a destinar sus fondos al sector inmobiliario en lugar de apostar por "sectores productivos e innovadores". "Cuando el precio de la vivienda sube, el capital se dirige con más facilidad a la acumulación de activos inmobiliarios. El resultado es una economía más dependiente de rentas y sectores de baja productividad".
