En pleno verano, surge una pregunta común en las comunidades de vecinos: ¿Pueden los propietarios morosos disfrutar de las instalaciones comunitarias, como la piscina? La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece un marco legal, permitiendo a las comunidades adoptar medidas disuasorias. Sin embargo, estas deben ser acordadas por la junta y no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, generando un debate sobre su aplicación a servicios como las piscinas.
Imagina un viernes de julio, con el termómetro rondando los 35ºC. Decides ir a la piscina comunitaria para refrescarte, pero tu tranquilidad se interrumpe al ver al vecino del primero, quien lleva varios meses sin pagar sus cuotas. Surge la duda: ¿Tiene derecho a usar la piscina a pesar de su deuda?
En 2015, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas reveló que un significativo 42,8% de las comunidades de propietarios en España lidiaba con al menos un vecino con impagos. Aunque la situación pudo haber cambiado, el problema persiste. A pesar de los recursos disponibles para las juntas vecinales, los impagos continúan, planteando una cuestión espinosa en verano: ¿Pueden los demás propietarios prohibir el acceso a la piscina a los morosos? Esta es una inquietud frecuente que se consulta en las gestorías.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el referente principal para la convivencia en bloques de viviendas, estableciendo derechos y deberes, y regulando situaciones de impago. El artículo 21 de la LPH aborda las "medidas preventivas" que los propietarios pueden aplicar para gestionar a los morosos. Este artículo establece: "La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles". Además, aclara que "Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos".
La LPH no menciona específicamente las piscinas, ni otras instalaciones como gimnasios o pistas de tenis y pádel. Sin embargo, el artículo 21 subraya que las comunidades pueden adoptar "medidas disuasorias", pero estas no son ilimitadas. Es crucial que cualquier "medida disuasoria" sea respaldada por un acuerdo de la junta de propietarios, no por decisiones individuales. La LPH también sugiere la posibilidad de incluir estas normas en los estatutos de convivencia.
La ley impone un matiz importante: las "medidas disuasorias" tienen límites. No deben extenderse más allá del período de la deuda y no pueden hacer que la permanencia del moroso en el edificio sea inviable, como prohibir el uso de ascensores o escaleras. La Ley de Propiedad Horizontal es explícita al referirse a la "privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas y desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad".
¿Cómo afecta esto a las piscinas? Es una pregunta compleja. ¿Se consideraría "desproporcionado" impedir a un vecino moroso darse un chapuzón? Generalmente, las gestoras reconocen que vetar el acceso a zonas comunes es "una cuestión controvertida". La situación puede variar según si el asunto está regulado en los estatutos. Desde una asesoría en Castellón, se señala que "Si no está previsto estatutariamente siempre hay que estudiar el caso de forma particular. La privación de derechos ha de interpretarse de manera restrictiva y la citada LPH solo señala dos sanciones para los morosos: la privación del voto y la posibilidad de impugnación", añadiendo lo difícil que resulta implementar un veto así en la práctica. ¿Quién y cómo podría impedir a un vecino entrar en la piscina? ¿Serían los demás propietarios? ¿Un vigilante tendría esa autoridad?
Aunque no todos los fallos judiciales son idénticos, existen sentencias que respaldan a las comunidades que deciden prohibir el uso de piscinas a los morosos. Un caso relevante es un fallo de la Audiencia Provincial de Valencia de mayo de 2016, que dictaminó que privar temporalmente del disfrute de "un elemento de carácter temporal", como las instalaciones deportivas, "no puede entenderse como un acuerdo contrario a la Ley ni los estatutos, sino como un acuerdo que queda en el ámbito de las normas de régimen interior".
