El Gobierno Vasco ha alcanzado un acuerdo preliminar con Testa Residencial, ligada a Blackstone, para adquirir el derecho de superficie de 510 viviendas protegidas en Donostia por 100 millones de euros. Esta operación busca asegurar que estos inmuebles mantengan su calificación de protección pública de manera permanente, evitando su paso al mercado libre y adoptando un modelo similar al de Viena. Los 1.700 residentes actuales seguirán pagando alquileres protegidos, y la firma definitiva se espera para finales de año.
En España, es frecuente observar un patrón en la vivienda protegida: se edifica en suelo público, se mantiene bajo protección durante algunas décadas y, al expirar este plazo, el inmueble se incorpora al mercado libre. Esta situación es aprovechada por sociedades y fondos de inversión para adquirirlas a precios bajos. Sin embargo, en Donostia, el Gobierno Vasco ha decidido modificar este desenlace, optando por un "modelo vienés". El Departamento de Vivienda ha llegado a un principio de acuerdo con Testa Residencial, una entidad vinculada a Blackstone, para comprar por 100 millones de euros el derecho de superficie de 510 viviendas protegidas situadas en el barrio de Benta Berri. La formalización del acuerdo está prevista para finales de año, momento en el que los pisos obtendrán una calificación de protección pública permanente.
La inversión asciende a 196.000 euros por vivienda, resultado de dividir los 100 millones entre 510 unidades. El Ministerio de Vivienda contribuirá con aproximadamente 30 millones de euros, mientras que el Gobierno Vasco abonará el resto en plazos. El consejero Denis Itxaso afirma que el coste es comparable al de construir un número equivalente de viviendas desde cero, por lo que considera la operación rentable. Los 1.700 inquilinos actuales continuarán pagando alquileres que oscilan entre 600 y 1.000 euros mensuales, en un contexto donde Euskadi se mantiene entre las cinco comunidades autónomas con los precios de vivienda más elevados. Además, se observa que los grandes propietarios tienden a establecer alquileres más altos que los propietarios particulares.
Los antecedentes de esta situación se remontan a 1994, cuando el Gobierno Vasco concedió la promoción a Metrovacesa y Vallehermoso, cediéndoles el derecho de superficie del suelo público por 75 años, hasta 2069. Los pisos fueron alquilados a finales de los noventa con una protección de 30 años, cuya caducidad está fijada para noviembre de 2028. Con el tiempo, estas propiedades pasaron a manos de Testa, y Blackstone adquirió el 50% de esta socimi en 2018, controlándola en su totalidad en la actualidad. A principios de este año, cerca de 40 inquilinos recibieron notificaciones indicando que sus contratos no serían renovados. Ante esta situación, los vecinos se organizaron en la asociación Alokairu, con el respaldo de Stop Desahucios, lo que impulsó la presente noticia.
En relación con Blackstone, es importante recordar su llegada a España en julio de 2013, tras la crisis inmobiliaria, cuando los activos se encontraban en mínimos históricos. En aquel momento, la compañía compró al Ayuntamiento de Madrid —entonces bajo la gestión de Ana Botella— 1.860 viviendas protegidas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) por apenas 128,5 millones de euros, lo que representaba aproximadamente una décima parte de su valor de mercado. Actualmente, Testa Residencial posee una extensa cartera en Madrid. Solo en 2018, Blackstone tomó el control de la socimi al adquirir las participaciones de BBVA, Santander, Merlin y Acciona, incorporando así unas 10.600 viviendas en alquiler, la mayoría ubicadas en la capital. A pesar de años de ventas, la compañía aún mantiene cerca de la mitad de su cartera en Madrid, sumando más de 8.300 viviendas a cierre de 2025. Es crucial no confundirla con Fidere, la otra socimi del fondo: los 1.860 pisos de la EMVS que el Ayuntamiento vendió en 2013 terminaron en Fidere, no en Testa, y Fidere ya ha vendido su cartera a Brookfield.
El "modelo vienés" implica que Viena ha construido vivienda municipal desde 1919 sin venderla. La ciudad cuenta con más de 220.000 pisos propios, y alrededor del 60% de sus habitantes residen en vivienda social o subvencionada. La clave no reside únicamente en el volumen, sino en que este parque de viviendas no regresa al mercado. Incluso en Viena, no es un escenario perfecto: los alquileres también experimentan aumentos, aunque son menos pronunciados en el parque público. Euskadi ya había avanzado en esta dirección: desde 2003, las nuevas Viviendas de Protección Oficial (VPO) gozan de una calificación permanente. Sin embargo, las viviendas de Benta Berri, construidas en los noventa, quedaron completamente excluidas de esta medida.
Rita Maestre ha empleado esta noticia como ejemplo de las acciones que implementaría si fuera alcaldesa de Madrid. Menciona a Colau, Illa y ahora al Gobierno Vasco como ejemplos de recuperación de vivienda pública en lugar de su venta, y critica al PP por lo que denomina un "saqueo" en Madrid. Una de las objeciones recurrentes a esta operación es que el suelo ya era propiedad del Gobierno Vasco, que permitió la construcción de vivienda privada sobre suelo público y ahora debe pagarla. Se argumenta que, si hubiera construido y alquilado directamente, la inversión podría estar ya amortizada. Esta crítica tiene fundamento. El pleno de Donostia solicitó en 2020 que no se repitiera esta práctica. Además, la operación transfiere 510 viviendas a manos públicas, pero no genera ninguna nueva. El Ejecutivo Vasco ya es dueño del suelo y lo que adquiere es el derecho de superficie, con el objetivo de unificar la titularidad del terreno y los edificios. Itxaso insiste en que no existía otra alternativa: "no hay 510 viviendas en alquiler disponibles" en la ciudad o sus alrededores para reubicar a nadie. El alcalde de San Sebastián, del PNV, celebró que el Gobierno recupere la propiedad.
Según el Gobierno Vasco, esta es la primera vez que se lleva a cabo una operación de esta magnitud en España. No obstante, no es la única iniciativa en curso: Navarra ha blindado por ley la calificación permanente de sus VPO de alquiler, una medida que ha sido recurrida por el PP ante el Tribunal Constitucional. En agosto, el propio Ejecutivo Vasco adquirió 57 viviendas a Kutxabank por 100.000 euros cada una, distribuidas en 26 municipios. Por ahora, este es solo un principio de acuerdo. Viena tardó más de un siglo en establecer su parque público, y Donostia acaba de adquirir 510 viviendas. Queda por ver si esta acción representa el primer paso hacia un cambio estructural o un caso aislado. El Gobierno Vasco tiene previsto aprobar a finales de año una reforma legislativa que, según sus estimaciones, beneficiaría a otras 500 viviendas, cien de ellas en Intxaurrondo.
