Los datos del Notariado revelan un cambio significativo en el mercado inmobiliario español: los ciudadanos marroquíes han desbancado a los británicos como la nacionalidad que más viviendas adquiere. Este fenómeno se caracteriza por un perfil de comprador residente que busca establecerse en España, priorizando zonas con precios más asequibles en el interior del país, lo que contrasta con el tradicional comprador europeo enfocado en segundas residencias costeras.
Durante las últimas décadas, el perfil del comprador extranjero de vivienda en España solía ser el de un británico que disfrutaba de largas vacaciones y poseía una propiedad cercana al mar. Sin embargo, esta tendencia ha cambiado. En los primeros seis meses de 2026, la nacionalidad que más viviendas españolas ha adquirido es la marroquí, con 4.960 operaciones, superando las 4.541 de los británicos, una diferencia de 419 casas.
En 2025, los británicos aún mantenían la delantera, aunque con una ventaja decreciente. Si bien los compradores marroquíes no superan a los europeos como bloque, sí lo hacen individualmente frente a cada nacionalidad. Después de Marruecos, las nacionalidades con más compras son Reino Unido, Italia (4.109), Rumanía (3.974) y Alemania (3.907). Estas cinco nacionalidades representan el 34,6% del total de compras extranjeras, con los marroquíes aportando el 8%.
Un aspecto clave de este cambio es el propósito de la compra: de las 4.960 adquisiciones marroquíes, 4.897 (el 98,7%) fueron realizadas por residentes en España, mientras que de las 4.541 compras británicas, solo 2.388 (el 52,6%) corresponden a residentes. Marruecos es, además, la comunidad extranjera con mayor número de permisos de residencia en vigor, sumando 910.001 personas. Esto sugiere que el comprador marroquí adquiere una vivienda como residencia principal, donde ya vive, no como segunda residencia.
El precio medio que pagan los compradores marroquíes es de 801 euros por metro cuadrado, el más bajo de la lista. En contraste, los rumanos pagan 1.439 euros/m², los colombianos 1.604 euros/m², los alemanes 3.763 euros/m² y los estadounidenses 3.948 euros/m², casi cinco veces más. La media de todos los extranjeros es de 2.644 euros por metro cuadrado, un aumento del 9,4% respecto al año anterior. En el segundo semestre de 2025, los compradores nacionales pagaron 1.839 euros/m² de media, mientras que los marroquíes pagaron 768 euros/m². Los extranjeros residentes compran a 2.102 euros/m², y los no residentes a 3.493 euros/m², lo que indica que el segundo grupo eleva la media general.
El mapa de la demanda también está evolucionando. Mientras italianos y británicos se concentran en el Mediterráneo y los archipiélagos, los marroquíes son los principales compradores entre los residentes extranjeros en seis comunidades autónomas: Murcia (36,1%), Navarra (34,3%), La Rioja (25,1%), Aragón (23,7%), Castilla-La Mancha (21,7%) y Extremadura (20,2%). También tienen una presencia significativa en Andalucía (19,4%) y Cataluña (11,2%), lo que los convierte en repobladores del interior.
Durante el segundo semestre de 2025, las compras de extranjeros aumentaron un 21,5% en Castilla-La Mancha, un 13,8% en Extremadura y un 11% en Aragón. Sin embargo, cayeron un 20,3% en Madrid, un 10,8% en Canarias y un 10,2% en Baleares, precisamente en las zonas donde más se ha hablado de la compra extranjera y donde los precios se han encarecido más.
En cuanto a si los extranjeros desplazan a otros compradores, las cifras indican lo contrario: las compras de extranjeros representaron el 18,3% de la vivienda libre en 2026, una disminución respecto al 19,2% en 2025 y el 20,3% en 2024. Sus adquisiciones han caído un 13%, la mayor bajada interanual desde 2020. Las compras de no residentes se desplomaron un 18%, en parte debido al fin de las golden visa. Las compras de rusos cayeron un 26,2% y las de chinos un 26,1%. Solo aumentaron las de venezolanos (+10,2%) y colombianos (+7,4%). Un cálculo estima que los compradores marroquíes representan aproximadamente el 1,5% de todas las viviendas libres vendidas.
Estas cifras se refieren a vivienda libre y clasifican por nacionalidad, no por origen. No incluyen hipotecas, ingresos ni el uso exacto de la vivienda, aunque se deduce que es un domicilio habitual si el comprador es residente. Lo que sí es evidente es que el comprador residente en España está en aumento, especialmente en comunidades donde el precio por metro cuadrado es más bajo.
Actualmente, la ventaja de los compradores marroquíes sobre los británicos es de 419 viviendas, una inversión de la situación de 2025, cuando los británicos tenían una ventaja de 96. El próximo informe determinará si este 'sorpasso' es una tendencia o un evento puntual. Mientras tanto, la imagen del comprador extranjero de vivienda en España se está transformando, alejándose del estereotipo de las zonas costeras.
Este interés en el territorio se debe a que es donde residen y donde sus presupuestos son viables. Un estudio de la Universidad de Zaragoza atribuye a la inmigración el 79% de la mejora demográfica en municipios rurales de 22 provincias entre los años noventa y 2008. Además, un informe del grupo técnico de migraciones del Gobierno señala la vivienda asequible como una condición fundamental para que estas familias se establezcan. En España existen actualmente 3,5 millones de viviendas deshabitadas.
