En la República Dominicana, el acceso a una vivienda de alquiler implica enfrentar no solo el pago mensual, sino también significativas barreras económicas iniciales. La reciente Ley 85-25 busca aliviar esta carga al modificar prácticas comunes como el "2+1", pero expertos advierten sobre posibles conflictos persistentes entre arrendadores y arrendatarios debido a ciertas ambigüedades en la normativa.
Encontrar un hogar de alquiler en la República Dominicana implica más que solo cubrir la cuota mensual. Los honorarios legales y las garantías solicitadas al formalizar un acuerdo constituyen un obstáculo financiero considerable para miles de familias. A pesar de que la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios ha introducido modificaciones para mitigar esta carga, abogados consultados por un medio digital advierten que la normativa aún presenta puntos que podrían generar disputas entre dueños e inquilinos.
Una de las transformaciones más importantes es la abolición de la práctica conocida como “2+1”, que obligaba a los inquilinos a entregar dos meses de garantía, un mes de comisión al intermediario y, frecuentemente, a costear la elaboración y legalización del contrato. La abogada Amarilys Durán explicó que esta costumbre no estaba explícitamente regulada en la legislación previa, sino que se había arraigado en el sector inmobiliario, incrementando sustancialmente el costo de acceso a una vivienda. “Actualmente, la Ley 85-25 estipula que para propiedades residenciales solo se puede exigir un máximo de dos meses de garantía. La tarifa del agente inmobiliario es un concepto diferente y debe pactarse entre las partes; ya no puede imponerse automáticamente al arrendatario”, señaló.
Según Durán, la nueva normativa tiene como objetivo equilibrar la relación contractual al reducir el desembolso inicial que debe realizar el arrendatario. Además del límite de dos depósitos como garantía, la ley establece que los gastos de formalización del contrato pueden ser compartidos entre el propietario y el inquilino, o asumidos por quien contrate los servicios legales, evitando que toda la carga recaiga en una sola parte. “Esto representa un alivio significativo para aquellos que buscan alquilar, especialmente en un contexto donde el valor de los alquileres ha subido considerablemente”, indicó la especialista.
Una de las cuestiones que sigue generando incertidumbre es la gestión de las garantías entregadas por los inquilinos. La legislación anterior exigía depositar esos fondos en el Banco Agrícola, mientras que la Ley 85-25 extiende esta posibilidad al Banco de Reservas. Sin embargo, Durán considera que la redacción de la norma presenta una deficiencia. “La ley establece que el propietario ‘podrá’ depositar el dinero, no que ‘deberá’. Esto deja la decisión a su discreción y puede llevar a que muchos depósitos no sean colocados en ninguna entidad bancaria, perjudicando al inquilino al privarlo de los intereses que esos recursos podrían generar”, puntualizó.
Otro de los asuntos que más controversias suscita al finalizar un contrato es la restitución del depósito de garantía. Durán explicó que el propietario solo puede retener ese capital cuando existan rentas pendientes, deudas por servicios o daños comprobados en el inmueble. No obstante, reconoce que, en la práctica, muchos conflictos surgen porque algunos arrendatarios utilizan el depósito para cubrir los últimos meses de alquiler sin la autorización del dueño. “El propietario puede recibir la propiedad bajo reservas para verificar su estado y determinar si existen daños o deudas antes de reembolsar el depósito”, explicó.
El abogado Wilson González concuerda en que el principal beneficio económico para el inquilino es la prohibición expresa de solicitar más de dos depósitos. “El artículo 13 de la Ley 85-25 establece claramente que el propietario no puede cobrar más de dos depósitos como garantía. La práctica del llamado ‘2+1’ quedó eliminada”, afirmó. En cuanto a los honorarios legales, explicó que estos ya no deben ser asumidos automáticamente por el inquilino. “El costo del contrato será cubierto por ambas partes a partes iguales o por quien haya contratado al abogado. Esto dependerá del acuerdo entre propietario e inquilino”, señaló.
González explicó que la devolución de los depósitos dependerá de que la propiedad sea entregada en las mismas condiciones en que fue recibida. Antes de realizar el reembolso, el propietario tiene derecho a inspeccionar la vivienda para verificar que no existan daños atribuibles al arrendatario. “Si todo está en buenas condiciones y no hay deudas pendientes, corresponde devolver el depósito completo. Si existen deterioros o incumplimientos, el propietario puede descontar los gastos correspondientes”, sostuvo.
Para ambos especialistas, la Ley 85-25 representa un avance al establecer normas más claras sobre depósitos, comisiones y gastos legales, disminuyendo el costo inicial para quienes buscan alquilar una vivienda y ofreciendo mayor seguridad jurídica a propietarios y arrendatarios. No obstante, consideran que el verdadero reto será asegurar el cumplimiento efectivo de estas disposiciones y que tanto propietarios como agentes inmobiliarios adapten sus prácticas a las nuevas reglas, evitando la persistencia de cobros que la legislación ya no permite.
