La adquisición de una vivienda para los jóvenes se complica aún más por la posibilidad de que Hacienda considere como donaciones encubiertas la ayuda de los padres. Una notaria advierte que si los padres firman como deudores solidarios en la hipoteca de sus hijos, incluso sin aportar dinero, la Agencia Tributaria podría reclamar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Este riesgo fiscal se deriva de la interpretación de que los padres asumen una deuda ajena sin contraprestación.
Para los jóvenes, comprar su primera vivienda es ya un desafío debido a los elevados precios. Además, deben proceder con cautela para evitar que Hacienda interprete como donaciones ciertos movimientos financieros de padres que solo buscan ayudar a sus hijos. La notaria alicantina María Cristina Clemente alerta en sus publicaciones en redes sociales que si los padres firman la hipoteca de la casa de sus hijos como deudores solidarios, Hacienda podría considerar que existe una donación encubierta, incluso si los padres no han aportado dinero.
Tal como explicó la notaria en su vídeo, en la mayoría de estos casos, la situación surge porque la entidad bancaria que concede la hipoteca exige que los padres figuren como deudores solidarios del capital prestado, y no solo como avalistas en caso de impago, aunque la vivienda esté únicamente a nombre del hijo. Lo que en principio parece un simple formalismo financiero, en realidad puede llevar a la Agencia Tributaria a interpretar esta ayuda como una donación encubierta y a reclamar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, además de una sanción por no haber declarado dicha donación.
Este cambio de rol de los padres en la hipoteca, de avalista a deudor, implica que ellos asumen la responsabilidad directa por la totalidad de la deuda, y no solo en caso de insolvencia del titular. Sin embargo, a cambio de esa responsabilidad, los deudores no adquieren ninguna cuota de propiedad sobre el inmueble. Como explica Clemente, la Agencia Tributaria interpreta que los padres están "adelantando" parte del capital para la compra de un inmueble del que no serán propietarios, asumiendo así la deuda de su hijo como propia.
La Dirección General de Tributos ya se ha pronunciado en recursos de este tipo, estableciendo que si alguien asume la obligación de devolver un dinero sin recibir nada a cambio, puede estar realizando una donación a quien finalmente se queda con el bien. En el caso de la vivienda, se entiende que los padres que firman como deudores solidarios están soportando una deuda ajena sin contraprestación, lo que se ajusta a la "asunción liberatoria de la deuda de otro sin contraprestación" mencionada en el artículo 12 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para Hacienda, esta supuesta donación se materializaría con cada pago de la hipoteca, ya que cada cuota representaría una parte de esa donación, al ser la deuda asumida también por los no propietarios.
María Cristina Clemente ha estado advirtiendo que este esquema hipotecario puede resultar costoso para las familias si no se planifica adecuadamente. Para evitar esta "indeseable consecuencia fiscal", la notaria alicantina sugiere formalizar un préstamo privado entre los padres y el hijo. Este préstamo privado "debe realizarse por el mismo tipo de interés y plazo que el del préstamo hipotecario. Puede hacerse por escritura pública o por documento privado. En ambos casos, el coste fiscal es cero", enfatiza Clemente.
Desde el bufete Salcedo Abogados confirman que con esta medida no solo se evita la liquidación complementaria de Hacienda como donación, puesto que el capital se presta con compromiso de devolución y no se dona, sino que también se previenen problemas futuros, como cuando los padres deseen salir de ese préstamo y el banco lo autorice.
