La convivencia en edificios puede ser compleja, especialmente al lidiar con vecinos morosos. Surge la pregunta de si la comunidad puede restringir el acceso a servicios comunes, como el ascensor, a quienes no pagan sus cuotas. La Ley de Propiedad Horizontal establece límites claros sobre las medidas disuasorias permitidas, priorizando la habitabilidad y el uso normal de las viviendas.
Si eres parte del 65% de españoles que residen en pisos, comprenderás que la convivencia en un mismo edificio no siempre es sencilla. Implica tomar decisiones colectivas, resolver desacuerdos y, en ocasiones, enfrentar situaciones delicadas. Un ejemplo es cómo actuar frente a un vecino moroso. ¿Qué margen legal existe para presionarlo a que se ponga al día con sus cuotas o derramas? ¿Es posible privarle del uso de una piscina, gimnasio o pistas de pádel comunitarias, si las hubiera? ¿Y qué ocurre con el ascensor? ¿Puede la junta de propietarios instalar un sistema de cierre y negarle la llave al vecino que tiene deudas? La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es explícita al respecto.
La idea de que “si hay deuda, no hay ascensor” puede resultar atractiva. Cuando una comunidad de propietarios se encuentra con un vecino que no abona sus cuotas o derramas, una situación que no es tan inusual, puede surgir la tentación de imponer una sanción, como privarle del uso de instalaciones comunes. Después de todo, ¿tiene derecho a disfrutar de la piscina, los jardines o un ascensor alguien que no contribuye a su mantenimiento? Una búsqueda rápida en internet revela que esta es una idea que ha pasado por la mente de más de una comunidad.
Como es habitual al hablar de edificios de viviendas, las respuestas se encuentran en la “Biblia” de la convivencia: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En ella, el artículo 21 se dedica a clarificar cómo debe actuar una comunidad ante un vecino que acumula deudas. Este artículo establece que “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo”.
Este artículo es de gran importancia porque contiene una advertencia fundamental: las comunidades tienen cierto margen para reclamar deudas, pero bajo ninguna circunstancia pueden traspasar los límites establecidos por la ley. Una de estas líneas rojas esenciales es que la “privación temporal del uso de servicios e instalaciones” no puede ser “abusiva o desproporcionada”, ni tampoco afectar a “la habitabilidad de los inmuebles”.
Generalmente, los expertos consideran que vetar el acceso a zonas comunes es “controvertido”. Sin embargo, una cosa es debatir si se puede o no restringir el uso de una piscina o un gimnasio (consideradas zonas recreativas) y otra muy diferente un ascensor. La LPH le otorga tanta importancia a los elevadores que incluso prevé que, si un edificio carece de él y una persona mayor lo solicita, la junta de vecinos deberá instalarlo sin necesidad de acuerdo, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales.
Los expertos son contundentes: “Limitar el uso del ascensor solo a los propietarios que se encuentren al corriente de pago de las derramas o cuotas aprobadas resulta jurídicamente muy discutible y, en nuestra opinión, claramente impugnable ante los tribunales”, advierte Legálitas en El País. Añaden que “El ascensor forma parte de los elementos comunes del edificio y su utilización afecta directamente a las condiciones de habitabilidad y uso normal de las viviendas, por lo que la comunidad no puede privar a un propietario de su utilización como medida de presión frente a situaciones de morosidad”. No importa que la decisión cuente con el respaldo de la junta; que esté consensuada entre los vecinos no implica que sea “automáticamente” legal. “Cualquier propietario que se considere afectado podrá impugnarla”.
¿Significa esto que no puede haber llaves en los ascensores? Son cuestiones distintas. Como señalan los portales especializados Idealista y Fotocasa, no es raro que algunas comunidades de vecinos decidan instalar llaves en sus ascensores. De hecho, hay situaciones en las que esto resulta comprensible. La clave reside en la accesibilidad del elevador y si la cerradura restringe o limita su uso a los vecinos del bloque, lo cual podría generar conflictos. Instalar una cerradura en el ascensor implica modificar un elemento común, por lo que la decisión de hacerlo o no debe ser aprobada por la junta de propietarios, requiriendo un respaldo de tres quintas partes de los votos.
Otro aspecto crucial es la finalidad de la cerradura y, sobre todo, cómo se utilizará. Al fin y al cabo, la LPH especifica que no se puede dificultar el acceso de un vecino a su vivienda, independientemente de sus deudas. La seguridad es el punto central. No todos los edificios ni sus ascensores son iguales. Existen casos en los que el uso de un sistema con llaves puede ser fundamental para garantizar la seguridad de los propietarios y sus viviendas. Por ejemplo, en ascensores instalados en fachadas que son accesibles desde el exterior (algo no tan infrecuente) o que conectan con zonas privadas como garajes y trasteros. Incluso hay elevadores que enlazan con balcones o el interior de las viviendas, por lo que la instalación de un cierre con llave refuerza su privacidad. Este es un matiz significativo. La LPH establece como actuación “obligatoria” las “obras que resulten necesarias” para “satisfacer requisitos básicos”, incluyendo la seguridad.
