El mercado inmobiliario dominicano experimenta una tendencia creciente: apartamentos más pequeños y con menos servicios, pero con precios de alquiler que igualan o superan los de viviendas tradicionales. Expertos analizan este fenómeno, que afecta la capacidad de la clase media para acceder a propiedades en centros urbanos, y debaten el equilibrio entre rentabilidad y calidad de vida.
El sector de bienes raíces en la República Dominicana está experimentando una evolución notable, caracterizada por una tendencia que genera considerable debate: residencias con menor extensión, menos comodidades y diseños más compactos, pero con tarifas de arrendamiento que rivalizan con inmuebles de mayor tamaño. Como parte de la serie de investigaciones de N Digital sobre el incremento constante de los alquileres en la nación, arquitectos e ingenieros examinaron las causas y los efectos de esta situación, que impacta principalmente a aquellos que buscan adquirir o rentar una vivienda en las principales áreas urbanas. Los profesionales concuerdan en que la disminución de los espacios se debe a una combinación de elementos, incluyendo el alza en el valor del metro cuadrado de edificación, el precio del terreno, la demanda del mercado y la necesidad de los promotores de mantener tarifas competitivas.
No obstante, alertan que esta inclinación debe mantener un balance para evitar que la búsqueda de ganancias comprometa la funcionalidad, el confort y el bienestar de los futuros ocupantes.
El costo de la construcción impulsa apartamentos más compactos
El arquitecto Edgar Martínez explicó que la disminución de las dimensiones en los apartamentos está directamente conectada con el aumento del valor del metro cuadrado de construcción, un factor que influye en el precio final de las propiedades. Martínez señaló que, además del costo de edificación, se suman otros elementos que inciden en el valor de una vivienda, como la ubicación, las amenidades y las características que el mercado inmobiliario considera atractivas. “En mi opinión, la reducción de los espacios en los apartamentos responde, en gran medida, al incremento del costo del metro cuadrado de construcción. Ese costo influye directamente en el precio de venta de la propiedad, al que también se suman factores como la ubicación, las amenidades y otros atributos que el mercado valora”, sostuvo.
El especialista indicó que, ante esta realidad, muchos desarrolladores han optado por reorganizar los interiores de las viviendas, sacrificando principalmente zonas privadas como los dormitorios, para otorgar mayor importancia a otras áreas del apartamento. “Muchos desarrolladores han optado por redistribuir los espacios interiores, sacrificando principalmente las áreas de descanso de los apartamentos, como los dormitorios, para dar mayor protagonismo a otras áreas”, explicó. Martínez resaltó que una porción significativa del mercado inmobiliario está dirigida a la clase media, cuya capacidad de compra se concentra, en gran medida, entre los US$150,000 y US$300,000.
A su juicio, en los principales núcleos urbanos ese rango de inversión limita el metraje que puede ofrecerse, debido al costo del suelo y de la construcción. “Los desarrolladores se ven obligados a optimizar y, en muchos casos, reducir los espacios para mantener las unidades dentro de un precio accesible para ese segmento del mercado. Es una decisión que responde a criterios de mercado y rentabilidad”, afirmó. Sin embargo, consideró que esta dirección debe mantener un equilibrio para evitar afectar aspectos esenciales de la vivienda. “Debe mantenerse un equilibrio para no comprometer la funcionalidad, el confort y la calidad de vida de quienes habitarán la vivienda”, concluyó.
Menos metros cuadrados, mismos precios de alquiler
El ingeniero civil Teodoro Tejada sostiene que, aparte del comportamiento del sector constructivo, existe un inconveniente relacionado con la falta de supervisión del mercado de arrendamientos. “En materia de alquileres no existe ningún tipo de control. Ni siquiera la Ley de Alquileres se hace cumplir. Cada propietario fija el precio que entiende y eso ha generado un verdadero desorden en el mercado”, afirmó.
Tejada explicó que ha conocido situaciones donde apartamentos ubicados en un mismo complejo residencial han elevado considerablemente su precio en cortos periodos. Citó como ejemplo viviendas en la prolongación Independencia, donde un apartamento que era alquilado por RD$30,000 mensuales posteriormente fue colocado en RD$40,000. Aseguró que esta situación también se observa en los nuevos proyectos, donde predominan unidades de una y dos habitaciones que terminan alquilándose a precios similares a apartamentos de mayor extensión. “Hoy en día, la mayoría de los proyectos que salen al mercado son de una habitación porque resultan más económicos para el comprador. Sin embargo, esos apartamentos terminan alquilándose prácticamente al mismo precio que uno de tres habitaciones”, explicó.
Ventilación y funcionalidad, los retos del nuevo diseño
La arquitecta Nancy Rodríguez considera que el problema no es únicamente la disminución del tamaño, sino la pérdida de condiciones fundamentales de habitabilidad. “Cada vez los apartamentos se construyen más pequeños. Pero el problema no es solo el tamaño, sino también la falta de ventilación. Hoy se alquilan al mismo precio, o incluso más caros, que los diseños de años anteriores”, señaló. Rodríguez indicó que también existe una reducción en los espacios destinados a estacionamientos y una distribución interior que dificulta el uso adecuado de las viviendas.
“Cuando las personas reciben el apartamento se dan cuenta de que, por su reducido tamaño, resulta muy difícil amueblarlo. En algunos casos, la cama debe colocarse pegada a la pared porque simplemente no hay espacio suficiente para una distribución funcional”, expresó. También cuestionó las condiciones de algunas habitaciones de servicio en proyectos recientes, donde, según explicó, se han construido espacios sin ventilación adecuada ni facilidades básicas.
Un mercado que busca rentabilidad sin perder calidad
Aunque los especialistas reconocen que la reducción de espacios responde a una realidad económica del sector, coinciden en que el desafío está en encontrar un punto medio entre la eficiencia del diseño, la rentabilidad inmobiliaria y las condiciones adecuadas de habitabilidad. El crecimiento del costo de construcción y del valor del suelo continuará presionando a los desarrolladores a crear soluciones más compactas; sin embargo, arquitectos e ingenieros advierten que las viviendas deben responder no solo a criterios comerciales, sino también a las necesidades de quienes las ocuparán. Mientras los alquileres mantienen una tendencia ascendente, la discusión sobre el tamaño, la calidad y el precio de las viviendas vuelve a colocar sobre la mesa los retos que enfrenta la clase media dominicana para acceder a espacios adecuados en los principales centros urbanos.
